Hipoteca fija, variable o mixta: cuál elegir y cuánto pagarás (con calculadora)
Diferencias entre hipoteca fija, variable y mixta, qué es el Euríbor y el diferencial, ejemplos de cuotas reales y calculadora de hipoteca gratuita.
En 30 segundos
- Fija: misma cuota siempre. Variable: Euríbor más un diferencial, revisado cada 6 o 12 meses. Mixta: fija unos años y luego variable.
- En una hipoteca de 150.000 € a 25 años, cada punto de interés supone unos 75-80 € más de cuota al mes.
- La cuota no debería superar el 30-35 % de tus ingresos netos.
Índice de contenidos
Elegir hipoteca es firmar un contrato que te acompañará 20, 25 o 30 años. Y una de las decisiones más importantes es el tipo de interés: fijo, variable o mixto. Te explicamos cómo funciona cada uno, con ejemplos de cuotas reales y una calculadora para que hagas tus números.
Conceptos que necesitas entender
- Euríbor: el índice de referencia más usado en las hipotecas variables. Sube y baja según la política del Banco Central Europeo y la situación económica.
- Diferencial: el porcentaje fijo que el banco suma al Euríbor en una hipoteca variable (por ejemplo, Euríbor + 0,60 %).
- TIN: el tipo de interés que se aplica a la deuda para calcular la cuota.
- TAE: incluye el TIN y otros costes, como algunas comisiones y productos vinculados. Es la mejor cifra para comparar ofertas.
- Bonificaciones: rebajas del interés si contratas productos con el banco (nómina, seguros, plan de pensiones…). Calcula si lo que ahorras en interés compensa lo que pagas por esos productos.
Las tres opciones
Hipoteca fija
El tipo de interés es el mismo durante toda la vida del préstamo, así que pagas siempre la misma cuota. Te da tranquilidad y facilita el presupuesto, aunque si los tipos bajan en el futuro no te beneficiarás.
Hipoteca variable
El interés es Euríbor + diferencial y se revisa normalmente cada 6 o 12 meses. Si el Euríbor baja, pagas menos; si sube, tu cuota puede dispararse. Suele empezar con un interés más bajo que la fija.
Hipoteca mixta
Combina las dos: un tipo fijo los primeros años (por ejemplo, 5 o 10) y después pasa a variable. Te da estabilidad al principio, que es cuando más deuda tienes.
| Fija | Variable | Mixta | |
|---|---|---|---|
| Cuota | Siempre igual | Cambia con el Euríbor | Fija unos años, luego cambia |
| Ventaja | Seguridad total | Te beneficias si los tipos bajan | Estabilidad al principio |
| Riesgo | Pagar más si los tipos bajan | Subidas de cuota | Subidas en la parte variable |
| Ideal si… | Quieres dormir tranquilo | Tienes margen para soportar subidas | Quieres un punto intermedio |
¿Cuánto cambia la cuota según el interés?
Ejemplo con una hipoteca de 150.000 € a 25 años:
| Tipo de interés | Cuota mensual | Intereses totales |
|---|---|---|
| 2 % | 636 € | 40.734 € |
| 2,5 % | 673 € | 51.878 € |
| 3 % | 711 € | 63.395 € |
| 3,5 % | 751 € | 75.281 € |
| 4 % | 792 € | 87.527 € |
Cada punto de interés supone unos 75-80 € más al mes y más de 20.000 € de intereses a lo largo del préstamo. Por eso merece tanto la pena comparar.
Sistema francés (cuota constante). Si tu hipoteca es variable, prueba a sumar 2 puntos para ver cómo te afectaría una subida.
¿Cómo elegir?
Hazte estas preguntas:
- ¿Podrías pagar 150 o 200 € más al mes si los tipos subieran? Si la respuesta es no, la fija o la mixta te protegen.
- ¿Cuánto tiempo vas a tener la hipoteca? Si piensas amortizar mucho en pocos años, una variable o mixta con buen diferencial puede salir más barata.
- ¿Qué te dice la diferencia de cuota hoy? Compara la cuota fija con la variable y piensa si esa diferencia compensa la tranquilidad.
Tus derechos al firmar una hipoteca
- Información con antelación: el banco debe entregarte la ficha FEIN y el resto de documentos al menos 10 días naturales antes de firmar.
- Asesoramiento gratuito del notario, que comprueba que entiendes las condiciones antes de la firma.
- Gastos: el banco paga la notaría, el registro, la gestoría y el impuesto de la hipoteca. Tú pagas la tasación y las copias que pidas.
- Comisiones por amortizar antes de tiempo, con límites legales: en las variables, como máximo un 0,25 % los 3 primeros años o un 0,15 % los 5 primeros (según el contrato); en las fijas, como máximo un 2 % los 10 primeros años y un 1,5 % después.
¿Y si ya tengo una hipoteca variable?
Puedes negociar con tu banco pasarla a fija (novación) o llevártela a otro banco que te ofrezca mejores condiciones (subrogación). La ley limita las comisiones de estos cambios, así que merece la pena pedir ofertas.
Conclusión
No hay una hipoteca mejor para todo el mundo: la fija compra tranquilidad, la variable apuesta a que los tipos no subirán mucho y la mixta busca el equilibrio. Haz números con la calculadora, compara la TAE de varias ofertas y elige la que puedas pagar con holgura en cualquier escenario.
Ejemplos orientativos. Las condiciones reales dependen de cada banco y de tu perfil.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el Euríbor?
Es el índice de referencia más usado en las hipotecas variables en España. Refleja el tipo de interés al que los bancos europeos se prestan dinero entre ellos; para revisar las hipotecas se usa su media mensual.
¿Puedo pasar mi hipoteca de variable a fija?
Sí, negociándolo con tu banco (novación) o llevándotela a otro banco (subrogación). La ley limita las comisiones de estos cambios.
¿Qué cuota de hipoteca me puedo permitir?
La recomendación habitual es que la cuota no supere el 30-35 % de tus ingresos netos mensuales, para que te quede margen para el resto de gastos y el ahorro.
Este artículo es divulgativo y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni legal personalizado. Las cifras y normas pueden cambiar: compruébalas en las fuentes oficiales antes de decidir.
